Sanierungsstau bewerten: Was Ihr Haus wirklich wert ist

Wie Gutachter einen Sanierungsstau bewerten

Wer ein Gebäude mit erheblichem Investitionsstau verkaufen möchte, stößt schnell auf ein vertrautes Problem: Besichtigungen bleiben ohne Gebote, oder die Angebote liegen weit unter den Erwartungen. Das liegt nicht daran, dass das Objekt wertlos wäre – sondern daran, wie Sachverständige, Banken und Käufer den Sanierungsstau systematisch in ihre Kalkulation einbauen.

Grundlage der Bewertung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Beim Sachwertverfahren und beim Ertragswertverfahren fließen Baumängel und Instandhaltungsrückstau als wertmindernde Faktoren ein – entweder als Alterswertminderung oder als „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale", die den Verkehrswert nach unten korrigieren. Ein Dach, das in absehbarer Zeit erneuert werden muss, wird dabei nicht mit den reinen Materialkosten bewertet, sondern mit einem Risikoaufschlag versehen, der die Ungewissheit des tatsächlichen Aufwands widerspiegelt.

Das Ergebnis: Sanierungsbedürftige Objekte werden auf dem Markt regelmäßig mit erheblichen Abschlägen gegenüber vergleichbaren, gepflegten Gebäuden gehandelt. Wie groß dieser Abschlag ausfällt, hängt von Art und Umfang des Staus, von der Lage und von der Einschätzung der Käufer ab – eine pauschale Zahl gibt es nicht.

Was in eine Sanierungsstandsaufnahme gehört

Bevor ein Eigentümer entscheidet – sanieren oder verkaufen –, lohnt sich eine strukturierte Bestandsaufnahme. Sachverständige und Baugutachter prüfen typischerweise folgende Positionen:

• Dach und Dachkonstruktion: Alter, Zustand der Deckung, Wärmedämmung, Dachrinnen und Fallrohre
• Heizungsanlage: Alter, Effizienz, Konformität mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), Wartungszustand
• Elektroinstallationen: Alter der Verteilung, Schutzschalter, Leitungsquerschnitte
• Außenhülle und Fassade: Wärmedämmung, Feuchtigkeit, Risse, Fenster und deren Verglasung
• Keller und Fundament: Feuchtigkeitsschäden, Abdichtungszustand
• Sanitäranlagen: Alter, Zustand der Leitungen, Badausstattung
• Schadstoffe: Asbest in Gebäuden vor 1993, KMF-Dämmstoffe, PAK, Holzschutzmittel

Jede einzelne Position für sich kann überschaubar sein. In der Summe entsteht ein Gesamtbild, das den Marktwert eines Objekts erheblich unter das Niveau eines vergleichbaren, gepflegten Gebäudes drücken kann.

Die Finanzierungshürde: Warum qualifizierte Käufer ausscheiden

Das eigentliche Engpassproblem beim Verkauf eines Sanierungsobjekts liegt oft nicht im Kaufpreis selbst, sondern in der Finanzierbarkeit – und das betrifft die Mehrheit der potenziellen Käufer.

Eine Bank, die ein sanierungsbedürftiges Gebäude als Kreditsicherheit bewertet, stützt sich auf den Beleihungswert. Dieser liegt bei stark sanierungsbedürftigen Objekten systematisch unter dem Kaufpreis. Konkret bedeutet das:

• Geringerer Beleihungsauslauf: Je niedriger der Beleihungswert, desto mehr Eigenkapital muss der Käufer einbringen. Privatpersonen ohne erhebliches Kapitalpolster scheiden damit von vornherein aus.
• Zwei Finanzierungsblöcke gleichzeitig: Der Käufer benötigt Kapital nicht nur für den Kaufpreis, sondern auch für die anschließende Sanierung. Beide Blöcke gleichzeitig darzustellen, übersteigt die Möglichkeiten vieler Privatkäufer.
• GEG-Pflichten als Kalkulationsrisiko: Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Käufer in bestimmten Konstellationen zum Heizungstausch oder zu energetischen Nachrüstungen nach dem Eigentümerwechsel. Dieses Risiko schlägt auf die Finanzierungsbereitschaft von Banken und auf die Kaufentscheidung durch.

Das praktische Ergebnis: Der Kreis der ernsthaften Kaufinteressenten schrumpft auf Investoren und Projektentwickler – also auf Käufer, die professionell kalkulieren, den Sanierungsstau vollständig einpreisen und entsprechend niedrige Gebote abgeben. Privatpersonen, die ein günstiges Objekt zum Eigenausbau suchen, scheitern häufig an der Finanzierungshürde, noch bevor sie ein Angebot stellen.

Sanieren vor dem Verkauf: Die Rechnung, die selten aufgeht

Die naheliegende Antwort auf einen niedrigen Marktwert lautet: erst sanieren, dann teurer verkaufen. In der Praxis ist diese Überlegung weit komplexer als sie klingt.

Was eine Kernsanierung kostet

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) weist darauf hin, dass eine vollständige energetische Sanierung eines Einfamilienhauses – abhängig von Baujahr, Zustand und Umfang – schnell in einen erheblichen fünf- bis sechsstelligen Kostenrahmen läuft. Und das sind nur die planbaren Positionen. Im Altbau kommen regelmäßig unvorhergesehene Folgeprobleme hinzu: Schimmel hinter alten Verkleidungen, Asbest in der Dämmschicht, statische Schwachstellen. Diese Überraschungen sind im Bestand eher Regel als Ausnahme und können die ursprüngliche Kostenschätzung erheblich überschreiten.

Wichtig zu verstehen: Investitionen in sanierungsbedürftige Objekte werden auf dem Markt nicht eins zu eins als Preisaufschlag abgegolten. Käufer und Gutachter bewerten das fertige Ergebnis – nicht den Einsatz, den der Eigentümer erbracht hat. In sehr begehrten Lagen kann der Verkaufserlös nach einer Sanierung die eingesetzten Kosten durchaus übersteigen. In weniger gefragten Lagen ist das deutlich seltener der Fall. Wer das nicht konkret für sein Objekt durchrechnet, entscheidet auf Basis von Erwartungen – nicht von Zahlen.

Der Zeitfaktor

Eine Kernsanierung dauert – je nach Umfang und Verfügbarkeit von Handwerkern – zwischen sechs Monaten und zwei Jahren. Während dieser Zeit trägt der Eigentümer alle laufenden Nebenkosten des Objekts, eventuelle Finanzierungskosten für die Sanierungsmaßnahmen und entgangene Erlöse durch fehlende Mieteinnahmen. Diese Haltekosten finden sich in den meisten Überlegungen zur Sanierungsrentabilität nicht – obwohl sie die Rechnung erheblich verschieben können.

Die steuerliche Dimension

Für private Immobilienverkäufer gilt: Veräußerungsgewinne aus Gebäuden, die nicht selbst bewohnt wurden, sind innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Wer durch Sanierung einen höheren Veräußerungserlös erzielt, zahlt auf diesen höheren Gewinn auch höhere Steuern. Ob und in welchem Umfang Sanierungskosten als Werbungskosten oder Herstellungskosten steuerlich angesetzt werden können, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine steuerliche Fachberatung ist hier kein Vorsichtshinweis – falsche Annahmen erzeugen reale Kosten.

Wann Sanieren vor dem Verkauf trotzdem sinnvoll ist

Es gibt Konstellationen, in denen gezielte Maßnahmen den Verkaufserlös spürbar verbessern:

• Sehr gefragte Lagen: Wo die Nachfrage strukturell hoch ist, zahlen Käufer für modernisierte Objekte Preise, bei denen der Aufschlag die Sanierungskosten übersteigen kann. Das erfordert eine ehrliche, lagebasierte Einschätzung – keine Wunschrechnung.
• Einzelne, finanzierungsentscheidende Maßnahmen: Ein neues Dach oder eine funktionsfähige Heizungsanlage können allein schon die Finanzierbarkeit für Privatkäufer wiederherstellen – und damit den erreichbaren Käuferkreis erheblich erweitern. Diese punktuellen Maßnahmen kosten einen Bruchteil einer Kernsanierung, können aber den Unterschied zwischen einem ausgedünnten Investorenmarkt und einem breiteren Bieterfeld ausmachen.
• Denkmalobjekte: Bei Gebäuden unter Denkmalschutz können Käufer erhebliche steuerliche Sonderabschreibungen geltend machen. Eine denkmalgerechte Teilsanierung kann das Objekt für bestimmte Käufergruppen deutlich attraktiver machen – sie muss aber mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein und darf den Charakter des Gebäudes nicht beeinträchtigen.

Im Ist-Zustand verkaufen: Was das wirklich bedeutet

Der Verkauf im Ist-Zustand ist keine Verlegenheitslösung. Er ist eine sachliche Entscheidung mit konkreten Vorteilen und einem klar benennbaren Nachteil.

Die Vorteile im Überblick

• Kein Kapital binden: Sanierungsmaßnahmen werden vorfinanziert – mit allen damit verbundenen Risiken. Wer nicht saniert, setzt kein Kapital in einem Objekt ein, dessen Sanierungskosten sich kaum sicher vorhersagen lassen.
• Kein Baurisiko: Jede Sanierung im Bestand birgt das Risiko teurer Überraschungen. Im Ist-Zustand zu verkaufen bedeutet: dieses Risiko geht auf den Käufer über, nicht auf den Verkäufer.
• Planungssicherheit: Ein Direktankauf kann innerhalb weniger Wochen abgeschlossen sein. Bei einem Erbfall, einer Scheidung oder unter finanziellem Druck ist diese Gewissheit oft mehr wert als ein theoretisch höherer Erlös in unbekannter Zukunft.
• Kein Bieterverfahren: Lange Vermarktungszeiten, wechselnde Interessenten und geplatzte Finanzierungen gehören zum vertrauten Erfahrungsbild vieler Eigentümer von Sanierungsobjekten. Ein direkter Verkauf umgeht diese Phase vollständig.

Der Nachteil – offen benannt

Er existiert und sollte in keinem Gespräch verschwiegen werden: Im Vergleich zum theoretisch erzielbaren Maximalpreis eines vollsanierten Objekts nach einem erfolgreichen langen Bieterverfahren liegt der Direktankaufspreis niedriger. Wie groß die Differenz ist, hängt von Lage, Zustand und Marktlage ab und lässt sich nur im Einzelfall bestimmen.

Die relevante Frage lautet deshalb nicht, ob ein Direktverkauf „billiger" ist – sondern ob der höhere potenzielle Erlös nach Sanierung die Investition, die Zeit, das Risiko und den Aufwand rechtfertigt. Diese Abwägung ist individuell und lässt sich nur auf Basis konkreter Zahlen treffen, nicht auf Basis von Annahmen.

Der Energieausweis: Pflicht, die viele überrascht

Beim Verkauf von Gebäuden ist ein gültiger Energieausweis Pflicht nach § 80 GEG. Er muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden – nicht erst beim Notartermin. Bei Verstößen sieht § 108 GEG Bußgelder vor.

Für sanierungsbedürftige Objekte ist der Energieausweis häufig eine unangenehme Wahrheit in Zahlen: Energieklasse F, G oder H signalisiert hohe Betriebskosten und mögliche Nachrüstpflichten für den Käufer. Das beeinflusst sowohl die Kaufentscheidung als auch die Finanzierungsbereitschaft der Banken.

Praktische Hinweise für Verkäufer:

• Für viele Bestandsgebäude ist ein Verbrauchsausweis auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ausreichend und deutlich kostengünstiger als ein Bedarfsausweis.
• Ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich ist, hängt von Baujahr und Anzahl der Wohneinheiten ab.
• Der Energieausweis ist kein Wertgutachten – er beschreibt den energetischen Zustand, nicht den Verkehrswert.
• Fehlt der Ausweis bereits im Inserat oder bei der Besichtigung, ist das nach GEG bereits ein Verstoß.

Sonderfälle: Leerstand und nicht fertiggestellte Bauten

Langfristiger Leerstand

Ein länger unbewohntes Gebäude altert schneller als ein bewohntes. Fehlende Luftzirkulation, keine Heizung im Winter und unentdeckte Folgeschäden – Rohrbrüche, Kondensatschäden, Schimmelbildung – hinterlassen Spuren, die eine Besichtigung allein nicht vollständig sichtbar macht. Sachverständige rechnen bei längerem Leerstand mit einem zusätzlichen Abschlag über den reinen Sanierungsstau hinaus.

Für Eigentümer kommt hinzu: Versicherungsschutz für leerstehende Gebäude ist in vielen Tarifen teurer und zeitlich begrenzt. Wer also auf eine bessere Marktlage wartet, zahlt in der Zwischenzeit mehr und erzielt möglicherweise trotzdem weniger.

Nicht fertiggestellte Umbauten

Ein begonnener, aber nicht abgeschlossener Umbau kann den Verkehrswert stärker beeinträchtigen als ein unberührter Altbau gleichen Baujahrs. Der Grund: Käufer und Gutachter müssen beurteilen, welche Leistungen erbracht wurden, ob sie fachgerecht ausgeführt wurden und ob Teile davon rückgebaut werden müssen. Dieser Bewertungsaufwand schlägt sich direkt im Preis nieder. In solchen Konstellationen ist ein professioneller Käufer, der die Fertigstellung in eigener Regie übernehmen kann, häufig der einzige realistische Abnehmer am freien Markt.

Vor der Entscheidung: Was Eigentümer konkret tun können

Eine fundierte Entscheidung – sanieren oder direktverkaufen – braucht Zahlen. Folgende Schritte helfen, die Entscheidungsgrundlage zu schaffen:

1. Unabhängiges Bestandsgutachten einholen: Nicht durch einen Handwerker mit Eigeninteresse, sondern durch einen zertifizierten Sachverständigen ohne Auftragsinteresse. Schon ein Kurzgutachten kann verhindern, dass auf Basis falscher Annahmen saniert wird – oder dass Schäden übersehen werden, die später im Verkaufsprozess zum Problem werden.
2. Marktpreisvergleich im Ist-Zustand: Was erzielen vergleichbare, unsanierte Objekte in derselben Lage? Lokale Gutachterausschüsse veröffentlichen Kaufpreissammlungen, die eine belastbare Orientierung ermöglichen.
3. Sanierungskosten realistisch schätzen lassen: Mindestens zwei unabhängige Angebote für die wesentlichen Gewerke – nicht als Verhandlungsbasis, sondern als Grundlage für die Wirtschaftlichkeitsrechnung.
4. Haltekosten vollständig einrechnen: Wie lange dauert eine Sanierung realistisch? Was kostet die Finanzierung in dieser Zeit? Was sind entgangene Mieteinnahmen oder Opportunitätskosten durch gebundenes Kapital?
5. Steuerliche Ausgangslage klären: Ist die Spekulationsfrist nach § 23 EStG bereits abgelaufen? Gibt es ein Eigennutzungsprivileg? Können Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden? Diese Fragen beantwortet ein Steuerberater – und ihre Antworten können die Gesamtrechnung grundlegend verschieben.

Wer nach diesen Schritten zu dem Schluss kommt, dass die Sanierungsrechnung nicht aufgeht, hat eine belastbare, nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage – und kann diese auch gegenüber Erben, Miteigentümern oder Kreditgebern klar kommunizieren.

Direktankauf durch die LVG SuedInvest GmbH

Die LVG SuedInvest GmbH kauft Sanierungsobjekte und Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial im Ist-Zustand an. Eigentümer müssen weder sanieren noch räumen und müssen keine kostspielige Gutachten im Vorfeld in Auftrag geben.

Das Verfahren ist transparent und ohne versteckte Schritte:

• Erstkontakt und Objekterfassung auf Basis vorhandener Unterlagen
• Unverbindliche Einschätzung des Ankaufsinteresses
• Vor-Ort-Besichtigung durch einen Vertreter des Unternehmens
• Schriftliches Angebot auf Basis einer eigenen Bewertung – keine Nachverhandlungen nach dem ersten Angebot
• Notartermin nach Angebotsannahme, ohne langwieriges Bieterverfahren

Ein Direktankaufspreis entspricht nicht dem theoretischen Maximalpreis eines vollsanierten Objekts nach langem Bieterverfahren. Das Unternehmen kalkuliert den Sanierungsbedarf vollständig ein. Wer Zeit hat und auf einen Maximalerlös nach breiter Vermarktung setzt, kann mit einem klassischen Maklerverfahren möglicherweise einen höheren Preis erzielen – das sei hier ausdrücklich gesagt.

Wer hingegen Planungssicherheit, einen klar definierten Zeitrahmen und den Wegfall des Sanierungsrisikos höher bewertet als den letzten möglichen Euro, findet im Direktankauf eine Alternative ohne Umwege.

Unverbindliche Anfragen nimmt die LVG SuedInvest GmbH über das Kontaktformular entgegen. Weitere Hintergrundartikel zu Bewertung und Zustand finden sich im Fachblog.